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不動産投資クラウドファンディングサービス大手のCREALでは、ポイントサイト経由の口座開設と10万円以上の投資完了により高額のポイント付与という、非常に魅力的な案件が出ています。
当記事では、CREALの概要、及び投資に際してのリスクや注意点を説明していきます。
- CREALでは安定的に年利回り3%~6%程度の運用を期待できる
- 投資先の特定など、情報の透明性の高さ。不正リスクは低い
- 優先劣後方式による元本割れリスク軽減
- 過去実績は元本割れ件数ゼロ
- 投資後の中途換金は不可。運用期間（12~18ヶ月ほど）の資金拘束を踏まえて、必ず余裕資金で投資すべし
- ファンド募集開始から応募殺到。2~3分ほどで終了となるクリック競争も多いので、投資手続きは計画的に
- 小型案件（3,000万円前後）ではなく大型案件（1億円超）を狙うのが無難
- 事前のメール案内で募集スケジュールをチェック
- 入金方法は銀行振込のみ。入金反映に数十分~数時間くらいのタイムラグがある
- 出金手数料あり。楽天銀行が52円で最安。
CREALの不動産投資クラウドファンディング概要
不動産投資クラウドファンディングとは、大勢の投資家から集めた資金で不動産投資を行い、その運用益や売却益を投資家に分配する仕組みです。
CREALでは最低1口10,000円から投資できます！
一般的な貸付型クラウドファンディング（=ソーシャルレンディング）では最終的な借り手が匿名化されていることが多いのですが、CREALでは投資先の不動産が具体的に明示されています（ファンド一覧）。
つまりCREALでは自身が投資したお金がどの建物の取得・運営に対して使用されるのか明確であり、情報の透明性の高さが特徴といえます。
また、CREALでは信託銀行への分別管理を徹底も行い、CREAL内の口座資金の保護を強化しています。
他のソーシャルレンディングでは借り手が資金を本来の事業とは別のことに流用して問題となる事例が散見されますが、CREALのような情報の透明性が高いタイプではそのような不正リスクは極めて低いものと考えています！
「優先劣後方式」を採用：元本割れリスクを大幅に軽減
運用不動産を最終的に売却した際に損失が発生する場合、投資家に返還される投資金が元本割れするリスクがあります。
ところが、CREALでは「優先劣後方式」を採用し、一般投資家と一緒にCREAL自身もファンドに投資します。
- CREALは「劣後出資」する
- 売却損の発生時、まずはCREALが負担する
- 一般投資家は「優先出資」する
- CREALで売却損が負担しきれない場合に、売却損を負担する
CREAL自身も10%~20%程度の出資をすることで、多少の売却損が出たとしても一般投資家には損失が及ばない仕組みとなっているんですね！
もちろんCREALでは損失を負担しきれないほどの大幅な価格下落となった場合には一般投資家も損失を被ることになりますが、優先劣後方式のおかげで元本割れリスクは大きく抑えられていることと評価できます。
過去実績：元本割れゼロ、想定どおりの年利回り3.0%~6.0%程度を実現
CREALは2018年11月のサービス開始以来、47ファンドで合計111億円ほどの資金調達をしてきた、業界最大手クラスの不動産投資クラウドファンディングです（2021年9月時点）。
これまで運用完了した29ファンドで全て元本割れすることなく出資金が返還され、想定利回り（年利回り3.0%~6.0%程度）どおりの配当を実現してきました（最新の運用実績）。
不動産投資のプロとしてCREALの実績は十分であり、かなり安定性の高い投資を期待できます。
途中解約は不可。想定運用期間は前後する可能性もアリ
いったん投資したお金は、ファンドの運用が完了するまでは返金してもらえません。
ファンドでは投資したお金で不動産を購入・運用してしまっているので、それぞれの投資家の都合に応じてホイホイと返金するのは不可能なのです。
また、ファンド募集時に示されるのは「想定運用期間」（12ヶ月前後が多いが、ファンドによって異なる）であって、確定したものではありません。
ファンドでは最終的に不動産を売却・現金化したうえで投資家に出資金を償還するわけですが、次の購入者という相手があって成立することですので、売却時期は前後して当然です。
なお実際の過去実績を見ると、軒並み想定運用期間より早期に運用が終了されています（「CREAL運営ファンドの元本償還プロセスと償還期限に対しての考え方」）。
基本的に、投資家にとって無事に出資金が返ってくることが何よりも大切なことであり、想定よりも早い返金は喜ばしいことなので、CREAL側も余裕を持った売却活動を行っているものと見られます。
ちなみに運用期間が当初想定より短くなるということは、賃料収入を得る期間がそれだけ短くなるわけなので、受け取る分配金の総額は当初想定よりも原則として少なくなります。
いずれにせよ運用中は資金拘束されることに加え、償還時期は未確定なので、当面は使用予定の無い余剰資金で投資するのが鉄則です。
出資募集は「瞬間蒸発」することも！無事に出資するためのコツ
CREALの募集ファンドは先着順であり、募集枠が埋まったところで投資が締め切られてしまいます。
CREALでは多くのファンドが大人気であり、早いものだと募集開始1分前後で終了してしまいます。
ファンドに投資しないことには、ポイントサイト条件をクリアできません。
そこで、無事に投資完了するためのコツを説明していきます。
小型案件（3,000万円前後）は数分で蒸発！時間的余裕が持てる大型案件（1億円超）が無難
CREALで扱うファンドの中で、クセ者なのが小型案件です。
区分マンションの1室といったタイプのファンドでは、募集金額3,000万円前後といった案件があります。
このような小規模の案件の場合、投資家が飛びつくことで、早いものだと募集開始1分前後で終了してしまいます。
瞬間蒸発するようなファンドだと、他の投資家とのクリック合戦になってしまいますね。
一方で、マンション一棟やホテル一棟といった大型案件の場合、そこまで早く募集終了とはなりません。
上記の5億5,800万円の募集案件では、募集開始から16時間ほどで調達完了となりました（ニュース）。
小型案件と比べると、比較的余裕をもって投資手続きが取れる大型案件を狙うほうが無難と思います。
いずれにせよ、どのファンドも人気であることには間違いないので、募集開始したら速やかに投資完了させるように意識しましょう。
ポイ活勢の参入もあってか、最近はさらに募集完了が早い。3億円台が3分で蒸発
2021年8月募集ファンドの状況を見ていたところ、3億6,700万円のファンドが開始3分で募集完了してしまいました。
CREAL、20:00からの新規募集ファンドが人気過ぎて3分で満額になって完了してしまった模様。💦
— えまっち💰ポイ活銀行員 (@ematty_investor) August 25, 2021
次回の募集は9月下旬くらいになると思われます。
突撃する方は募集開始時には入金済みのうえ正座待機が必須です😌 https://t.co/XeyYftWJsW pic.twitter.com/L5vdL0PBTZ
魅力的な条件でのポイントサイト案件も後押ししているのか、最近はさらに応募競争が熾烈となっています。
ファンドに応募しようとする場合には、事前に口座に入金しておき、募集開始と同時に応募できる体制を整えて待ちましょう。
ファンド募集は月に1~2件程度。事前のメール案内で日程をチェック
過去のCREALのファンド募集実績は、だいたい月に1~2件程度でした。
常時ファンドに応募できるわけではなく、募集時にタイミングを合わせて応募する必要があります。
ファンド募集の数日前には「〇日の〇時から募集開始」という旨、CREALの投資家登録者向けにメール案内があるので、それをチェックして募集開始当日に投資手続きをできるようにしておきましょう。
入金は銀行振込のみ！募集開始に合わせて、余裕をもって入金して待つべし
CREALでファンドに出資申込する際には、予めCREAL内の自身の口座に申込金額分の資金を入金しておく必要があります。
ここで注意すべきは、CREALにはリアルタイム反映される入金方法は現状なく、指定口座への銀行振込しかできません。
銀行振込を行っても、CREAL内の口座への反映には30分～数時間くらいのタイムラグがあります。
したがって、遅くともファンド募集開始時刻には入金反映しているように、余裕をもって銀行振込を済ませておきましょう。
例えば20時のファンド募集開始に合わせるつもりで19時50分くらいに振込手続をしても、入金反映を待っている間に募集終了になってしまう可能性があるので注意ですね。
CREAL口座からの出金は手数料がかかる。最安は楽天銀行で52円
CREAL口座から銀行出金する場合、手数料がかかります。
CREAL口座に入金したものの、やはりいったん資金を引き揚げるといった場合、無駄に出金手数料がかかってしまうので気を付けましょう。
また、最終的にファンドの運用が完了した後も、いずれはCREAL口座から銀行出金する必要がありますが、その際に可能ならば手数料最安の楽天銀行を設定しましょう。
ポイントサイトの登録リンク
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CREALの申込手続：ハガキを受領 or eKYCでオンライン完結
ポイントサイトを経由して、CREALのウェブサイトで投資家登録手続きを実施しましょう。
投資の申込自体は、以下のように簡便な手続きです。
私が4月に実施した際は、スマホによるeKYC(オンライン本人確認)ができて口座開設申込から即日で投資家登録が完了しました。
これなら、ハガキの受領も不要です😊
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